Từ ngày 15/10/2026: Có thể dùng tài sản số để đặt cọc mua bán nhà đất

Từ ngày 15/10/2026, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, được thông qua ngày 18/8/2026, chính thức có hiệu lực. Tâm điểm được nhiều người quan tâm là quy định tại Điều 5 về tài sản dùng để đặt cọc.

Theo Nghị quyết, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim loại quý, đá quý hoặc tài sản khác có giá trị, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Điều kiện là tài sản không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch, có thể chuyển giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Với tài sản thuộc sở hữu chung, việc đặt cọc phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, trừ trường hợp pháp luật hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nếu là sở hữu chung theo phần, người đặt cọc chỉ được dùng phần tài sản thuộc sở hữu của mình.

Nghị quyết xác định thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự, có thể thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc một điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Theo Điều 3, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà nội dung không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện, thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của Bộ luật Dân sự.

Ví dụ, các bên đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ kích thước, giá chuyển nhượng, dẫn đến một bên từ chối giao kết và yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tòa án không mặc nhiên tuyên vô hiệu mà phải xem xét thỏa thuận có đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự hay không.

Nghị quyết cũng làm rõ hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi tài sản dự kiến mua bán chưa đủ điều kiện giao dịch. Theo Điều 3, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được ký kết. Chẳng hạn, hai bên đặt cọc mua bán thửa đất chưa đứng tên người nhận cọc, thỏa thuận thời hạn để người này được cấp giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng. Hết thời hạn, người bán vẫn chưa được cấp giấy nên yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự.

Về xử lý tranh chấp, Điều 6 nêu bên nào có lỗi khiến hợp đồng không được ký kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc. Nếu cả hai cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Ví dụ, người bán cam kết hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trong 3 tháng, đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng cơ quan nhà nước chưa giải quyết. Đây là trở ngại khách quan nên người bán không phải chịu phạt cọc.

Tuy nhiên, không bị phạt cọc không có nghĩa đương nhiên được giữ tiền cọc hoặc không phải thực hiện nghĩa vụ khác. Việc hoàn trả tài sản và xử lý vấn đề liên quan vẫn căn cứ thỏa thuận và pháp luật.

Nghị quyết phân biệt nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng, khi hợp đồng đã ký, vi phạm trong quá trình thực hiện sau đó hoặc việc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ sẽ không dẫn đến phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm ký kết ban đầu. Tranh chấp được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cách xử lý khác nếu khoản cọc được thỏa thuận để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.

Về thời hiệu, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại áp dụng Điều 429 Bộ luật Dân sự với thời hiệu 3 năm. Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu áp dụng Điều 132 với thời hiệu 2 năm.

Trên thực tế, tranh chấp đặt cọc nhà đất vẫn phức tạp. Có vụ mua đất hơn 8 tỷ đồng tại Bắc Ninh, người mua mất 300 triệu đồng tiền cọc vì tin nhắn không được xem là căn cứ đủ mạnh để chứng minh bên bán vi phạm. Với dự án bất động sản, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nghị quyết 03/2026 được kỳ vọng giúp áp dụng pháp luật thống nhất hơn, trong đó có việc dùng tài sản số đặt cọc nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Nguồn: CafeF